Quartiles et fourchettes de prix expliqués
Une médiane donne le prix « typique », mais pas la dispersion autour de lui. La fourchette — entre le 1er et le 3e quartile — encadre la moitié centrale des ventes et dit à quel point les prix varient dans la commune.
Quartiles : découper les ventes en quatre
Classons toutes les ventes au m² de la moins chère à la plus chère, puis coupons en quatre parts égales. Les trois points de coupe sont les quartiles :
- 1er quartile (Q1) — 25 % des ventes lui sont inférieures.
- 2e quartile — c'est la médiane : le point milieu.
- 3e quartile (Q3) — 75 % des ventes lui sont inférieures.
La fourchette Q1–Q3 contient donc la moitié centraledes ventes. C'est elle que nous affichons à côté de la médiane sur les fiches communales.
Ce que la largeur révèle
La distance entre Q1 et Q3 mesure l'hétérogénéité du marché local :
- Fourchette étroite — les biens se ressemblent et se vendent à des prix proches. La médiane est un repère solide.
- Fourchette large — le marché mêle des biens très différents (petits et grands logements, quartiers contrastés, états variés). La médiane reste juste « au centre », mais un bien précis peut s'en écarter beaucoup.
Même médiane, communes différentes
Deux communes peuvent afficher la même médiane et pourtant n'avoir rien à voir : dans l'une, presque toutes les ventes se serrent autour de ce prix ; dans l'autre, elles s'étalent largement de part et d'autre. Lire la fourchette en même temps que la médiane évite de sur-interpréter un chiffre unique — c'est aussi pour cela que nous ne réduisons jamais une commune à un seul nombre.
Où la lire
La médiane et sa fourchette figurent sur chaque fiche communale, globalement puis par type de bien lorsque le volume le permet. Pour comprendre pourquoi nous séparons maisons et appartements, voirprix au m² : maison ou appartement ?.
Quartiles et fourchettes — questions fréquentes
Que sont le 1er et le 3e quartile d'un prix au m² ?
Le 1er quartile est le prix en dessous duquel se situent 25 % des ventes ; le 3e quartile, celui en dessous duquel se situent 75 % d'entre elles. Entre les deux se trouve la moitié centrale des ventes : c'est la fourchette de prix.
Que signifie une fourchette de prix large ?
Une fourchette large indique un marché hétérogène — biens très variés, quartiers contrastés — où le prix au m² d'un logement donné peut s'écarter nettement de la médiane. Une fourchette étroite signale un marché homogène.
Deux communes de même médiane sont-elles comparables ?
Pas nécessairement. À médiane identique, l'une peut avoir une fourchette étroite et l'autre une fourchette large : le prix « typique » est le même, mais la dispersion, donc le risque de s'en écarter, diffère.