Méthodologie détaillée

Vue d'ensemble

dpeimmo.fr croise deux jeux de données publiques : les prix issus desventes DVF / Etalab et les classes énergétiques issues des diagnostics DPE de l'ADEME. Le traitement est entièrement automatisé et reproductible : les mêmes données produisent les mêmes chiffres.

1. Les sources

Les prix proviennent des Demandes de valeurs foncières(ventes enregistrées par l'administration fiscale), les classes énergétiques desdiagnostics DPE de l'ADEME. Les deux sont diffusés sous Licence ouverte.

2. Le filtrage des ventes

Toutes les mutations ne renseignent pas un prix au m² : nous ne conservons donc que les données exploitables, selon des règles fixes et appliquées de manière identique partout :

• uniquement les ventes (hors adjudications, échanges, etc.) ;
• uniquement les mutations portant sur un seul local (pour rattacher un prix à une surface) ;
• une surface d'au moins 9 m² et une valeur d'au moins 1 000 € ;
• un prix au m² compris entre 200 et 25 000 €, pour écarter les valeurs manifestement aberrantes.

Ces bornes éliminent les cas qui fausseraient une lecture (ventes symboliques, lots multiples, erreurs de saisie) sans retoucher les prix conservés.

3. Le calcul des médianes

Sur les ventes retenues, nous calculons la médiane du prix au m² — la valeur qui partage les ventes en deux moitiés. Plus robuste que la moyenne face aux extrêmes, elle est calculée globalement puis, si le volume le permet, séparément pour les appartements et les maisons, avec des fourchettes. Le détail est expliqué danscomment nous calculons les médianes etquartiles et fourchettes expliqués.

4. Le croisement avec le DPE

Nous ajoutons la répartition des classes énergétiques A à G de la commune et en déduisons la part de passoires thermiques (F ou G). Prix et performance énergétique apparaissent ainsi côte à côte, sur une même fiche.

Pourquoi nos chiffres diffèrent des autres sites

Un même bien peut afficher plusieurs « prix » selon la source. Trois choix expliquent l'essentiel des écarts que vous pouvez constater :

• Des ventes signées, pas des annonces. DVF part de prixréellement conclus chez le notaire. Beaucoup de sites affichent des prix d'annonces — des montants demandés, avant négociation — ou des estimations recalculées par des modèles. Ces prix-là sont souvent plus élevés que les ventes effectives.
• L'échelle de la commune, sans dilution. Nos médianes sont strictement communales. Des outils qui raisonnent à l'échelle d'une intercommunalité ou d'un « secteur » mélangent des communes de prix très différents, ce qui gomme les écarts locaux : une petite commune se voit alors attribuer le prix de sa voisine plus chère (ou l'inverse).
• La médiane, pas la moyenne. Quelques ventes exceptionnelles suffisent à tirer une moyenne vers le haut. La médiane, elle, reste au centre du marché réel. Deux méthodes différentes sur les mêmes ventes donnent donc deux chiffres différents.

Aucune de ces approches n'est « la vérité » absolue : elles répondent à des questions différentes. Nous assumons la nôtre — à quel prix les biens se sont réellement vendus dans cette commune — et nous la documentons pour que vous puissiez la comparer en connaissance de cause.

Suppression : ne rien dire plutôt que dire faux

Si une commune ne réunit pas assez de ventes ou de diagnostics, nous n'affichons aucun chiffre. C'est un principe, pas un défaut : voirpourquoi certaines communes n'ont pas de chiffre.

Confidentialité

Nous ne publions que des agrégats à l'échelle de la commune : médianes, comptes, distributions. Aucune donnée par adresse, aucun DPE individuel, aucun numéro de rue. Les échantillons de transactions restent au niveau de la rue.

Fraîcheur et millésimes

Les données sont rafraîchies au rythme de leurs publications officielles (DVF environ deux fois par an, DPE chaque mois) ; les dates affichées proviennent directement des données, jamais d'une saisie manuelle. Actuellement : millésime DVF 2025, snapshot DPE 2026-08.

Le millésime DVF le plus récent peut être incomplet jusqu'à la publication suivante : les ventes d'une année s'accumulent au fil des mises à jour d'Etalab. La dernière barre d'un graphique d'évolution peut donc reposer sur moins de ventes que les années antérieures — le nombre de ventes affiché sous chaque année permet de le vérifier.

Repères nationaux

À titre de repère, à partir des données actuellement publiées : la médiane nationale, tous biens confondus, s'établit à 1 838 €/m² ; 29 604 communes disposent d'assez de données pour publier un repère sur 35 015 au total.