Comment nous calculons les médianes
Nous publions la médiane du prix au m², pas la moyenne. La médiane est le prix « du milieu » : la moitié des ventes lui sont inférieures, l'autre moitié supérieures. Elle résiste aux ventes extrêmes qui déforment une moyenne.
Médiane ou moyenne ?
Imaginez cinq ventes au m² : 1 800, 2 000, 2 100, 2 300 et 9 000 €. Lamoyenne ressort à 3 440 € — au-dessus de quatre ventes sur cinq, tirée par la dernière. La médiane, elle, est 2 100 € : la valeur centrale, bien plus représentative du marché réel. Sur des données immobilières, où quelques biens d'exception ou de très grandes surfaces existent presque partout, cet écart est systématique — c'est pourquoi nous retenons la médiane.
Des ventes nettoyées en amont
Avant tout calcul, nous écartons les mutations inexploitables : ventes portant sur plusieurs biens, surfaces ou montants trop faibles, prix au m² manifestement aberrants. Ce filtrage, identique pour toutes les communes, est décrit dans laméthodologie. La médiane est ensuite calculée sur les seules ventes retenues.
Un seuil avant de publier
Une médiane n'a de sens que sur un nombre suffisant de ventes. En dessous d'un seuil, nous n'affichons aucun prix : mieux vaut une absence qu'un chiffre fragile. Ce principe est détaillé danspourquoi certaines communes n'ont pas de chiffre.
Global, appartement, maison
Le prix au m² d'un appartement et celui d'une maison ne mesurent pas la même chose. Dès que le volume le permet, nous calculons une médiane par type de bien, en plus de la médiane globale — chacune n'étant publiée que si son propre nombre de ventes est suffisant. Le sujet est approfondi dansprix au m² : maison ou appartement ?.
Un exemple à l'échelle nationale
Les mêmes règles, appliquées à la France entière, donnent les médianes suivantes :
- Tous biens confondus : 1 838 €/m²
- Appartements : 2 566 €/m²
- Maisons : 1 861 €/m²
La médiane globale n'est pas la moyenne des deux médianes par type : elle est recalculée sur l'ensemble des ventes. C'est une propriété normale des médianes.
Le calcul des médianes — questions fréquentes
Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne ?
La médiane est la valeur qui partage les ventes en deux moitiés égales. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas tirée vers le haut par quelques ventes exceptionnelles : elle reflète mieux le prix « du milieu du marché ».
À partir de combien de ventes affichez-vous un prix ?
Une commune doit réunir un nombre minimal de ventes exploitables pour qu'un repère soit publié, et un minimum par type de bien avant d'afficher une médiane séparée pour les appartements ou les maisons. En dessous, aucun chiffre n'est affiché.
Distinguez-vous les maisons et les appartements ?
Oui, dès que le volume le permet. Le prix au m² d'un appartement et celui d'une maison ne sont pas comparables, c'est pourquoi nous publions une médiane par type en plus de la médiane globale.